Un exemple d’offre d’achat immobilier avec ses preuves chiffrées
Voici l’offre d’achat d’un appartement de Montreuil affiché 305 000 €, avec le dossier complet qui justifie son prix. Collez l’annonce de votre bien et regardez l’aperçu. Vous payez ensuite, si vous voulez le même dossier avec vos chiffres.
Aperçu gratuit. 29 € pour un bien, payés une fois.
Feuilletez le dossier en entier
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Exemple fictif. Le bien, l’annonce, la copropriété et les personnes sont inventés, et les photos sont d’illustration. Les ventes signées, les risques et les chiffres du marché sont réels.
La couverture 
En une page 
Le bien en photos 
Le marché de Montreuil 
Le marché en ce moment 
Les ventes autour 
La liste des ventes 
L’histoire de l’annonce 
Le bien, point par point 
Le diagnostic énergétique 
Travaux et aides 
Les documents 
Le calcul de l’offre 
La stratégie 
Le budget 
La négociation 
Les mots 
L’offre d’achat 
Après l’offre 
Sources et méthode
Que contient le dossier, chapitre par chapitre ?
Six chapitres vont du prix à la négociation et mènent à votre offre d’achat. La négociation en ligne prend ensuite le relais.
Le prix
Dans l’exemple, l’appartement est affiché 305 000 €. Les ventes signées autour situent sa valeur entre 274 000 et 289 000 €. La première offre part dessous, à 265 000 € : environ 6 % sous le milieu de cette fourchette, de quoi remonter ensuite en deux temps jusqu’au prix à viser. Le prix à viser est 275 000 €, le prix à ne pas dépasser 280 000 €.
Le marché et les ventes
Le marché de la ville, puis les ventes signées autour de l’adresse. Quand les ventes appuient votre prix, elles partent en annexe de votre offre. Sinon, le dossier vous dit de les garder pour vous.
L’annonce
Depuis combien de jours le bien est en ligne et de combien son prix a bougé. Dans l’exemple, c’est 95 jours et une baisse de 6 % : des leviers à connaître, que vous gardez pour vous.
Le bien : énergie et risques
Le diagnostic énergétique (DPE), c’est la note du logement, de A à G : on la lit dans la base publique de l’ADEME. Celui de l’exemple est classé F. Viennent ensuite les risques de l’adresse.
Les documents
Les procès-verbaux d’assemblée, les charges, les diagnostics : ce qu’il faut demander, ce qu’il faut y chercher, et ce que chaque pièce change à votre offre.
La négociation
Vos quatre prix avec les frais et les mensualités, les sept étapes du premier appel au compromis, et une objection par étape avec sa réponse. Les autres sont dans votre négociation.
Que change un diagnostic énergétique F ou des travaux votés ?
Un classement F pèse sur la valeur : on en tient compte dans le calcul, et le dossier détaille les travaux possibles et les aides. Des travaux votés, c’est une facture dont il faut décider qui la paie : le dossier vous dit où les trouver dans les procès-verbaux, et comment demander qu’ils restent au vendeur.
Le dossier vit aussi dans votre espace
Chaque bien a sa page, en quatre onglets. Le PDF reste à vous ; en ligne, chaque partie s’ouvre avec ses pages et ses chiffres.
- SynthèseLe prix à offrir et l’étape où vous en êtes, en un coup d’œil.
- Le dossierLes cinq parties, chacune avec ses pages : les ventes au survol, les annonces en un clic, les travaux et les aides selon vos revenus, le calcul marche par marche.
- La négociationLa négociation, étape par étape, et la suite quand le vendeur répond.
- Le suiviVos pièces reçues et vos échanges avec le vendeur, datés.
De 305 000 à 265 000 €, poste par poste
Le dossier part des ventes signées autour, ajuste à l’appartement, puis garde une marge pour négocier. Ici, l’étiquette F fait à elle seule plus de la moitié de l’écart.
- Prix affiché305 000 €
- Étiquette F−24 400 €
- 3e sans ascenseur−9 100 €
- Charges élevées−4 300 €
- Double exposition+6 100 €
- Parquet, hauteur+4 600 €
- Séjour au calme+3 000 €
- Cave+1 500 €
- Valeur estimée282 000 €
- Marge pour négocier−17 000 €
- Première offre265 000 €
- 20 ventes signées comparées, une par une
- 23 critères passés en revue, de l’étage aux charges
- Plus de 100 données lues sur le bien et son adresse
première offre : 265 000 €
Votre offre d’achat, prête à envoyer
Le dossier mène à une offre d’achat déjà rédigée, à un seul prix : la première offre, 265 000 € dans l’exemple. Vous la complétez, vous changez le chiffre si vous voulez, puis vous l’envoyez vous-même, à l’agence ou au propriétaire quand il vend en direct. On ne contacte jamais le vendeur ni l’agent.
Dans l’offre :
- votre prix, la première offre
- sa durée de validité : 7 jours
- votre financement, avec la condition d’obtention du prêt
- en annexe, les ventes signées, quand elles appuient votre prix
Le prix à viser et le prix à ne pas dépasser servent ensuite, quand le vendeur répond : votre négociation vous dit lequel proposer, et quand.
Ce que le dossier ne dit pas
Il ne parle ni de loyers ni de rendement : pour un achat locatif, il donne le prix d’entrée et c’est vous qui calculez la rentabilité. Quand on ne trouve pas une donnée, on écrit « on ne l’a pas trouvé ».
Ce qu’on ne lit pas :
- l’intérieur du bien, que les ventes ne disent pas
- les diagnostics et les procès-verbaux de copropriété : le dossier vous dit quoi y chercher
- les annonces du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte, que la base des ventes signées ne couvre pas
Un bien pour 29 €, trois pour 49 €
Chaque bien a son dossier et sa négociation, ouverte 90 jours. Vous choisissez votre Pass après l’aperçu gratuit, et il se paie une fois.
Pass 1 bien
29 €
Le dossier de votre bien et sa négociation.
Pass 3 biens
49 €
Trois biens à lancer en six mois, chacun avec son dossier et sa négociation.
Pass 10 biens
99 €
Dix biens à lancer en six mois, quand vous visitez beaucoup.
Collez votre annonce : l’aperçu est gratuit
L’aperçu montre la structure du dossier de votre bien et le nombre de ventes similaires trouvées autour. Les trois prix restent floutés jusqu’au paiement.
Aperçu gratuit. 29 € pour un bien, payés une fois.